Daň z prodeje nemovitostí. Daň z Pronájmu. Jak ji vypočítat a jak neplatit daň?
Marian Gentl | Finance, Nemovitosti, Investice a Rekonstrukce
Výdělek z prodeje nemovitosti je příjem, stejně jako zaměstnání, podnikání nebo pronájem. Proto se na něj uplatňuje daň 15% z příjmu fyzických osob, kterou si každoročně vypočítáme v daňovém přiznání, které by jste ideálně měli mít podané do konce dubna za předchozí rok. Je to jediná daň, která se vás týká jako prodávajícího, pokud jste fyzická osoba a dokonce v některých případech jste od této daně podle zákona osvobozeni.
Kolik je daň z prodeje nemovitostí?
Daň z prodeje nemovitosti je 15 % (v některých případech 23 %). Nepočítá se to z celkové prodejní ceny nemovitosti, ale pouze ze zisku. To znamená, že když jste na prodeji nic nevydělali nebo prodali se ztrátou, daň neplatíte.
Příklad: pokud jste dříve koupili nemovitost za 5 milionů a nyní prodali za 7, budete daň počítat z 2 milionů. Tento váš zisk se stane součástí daňového přiznání jako tzv. pasivní příjem, společně se ziskem z pronájmu nemovitosti a automobilů, příjem z kapitálového majetku a cenných papírů.
Pokud vyděláte na prodeji nemovitosti 2 miliony Kč, patříte k lidem, kteří musí část svých příjmů zdanit vyšší sazbou 23 %. Protože v roce 2021 byla zrušena tzv. solidární daň a nahradila ji sazba 23 %. Zatímco solidární daň se pasivních příjmů netýkala, tato vyšší sazba se nově uplatní na všechny příjmy v daňovém přiznání, pokud jejich součet přesáhne hranici 48 násobek průměrné mzdy, např. pro rok 2022 je to 1 935 552 Kč. Když vyděláte víc, váš celkový zisk se rozdělí na dvě části – vše do dané sumy se zdaní sazbou 15 % a vše nad se zdaní 23 %.
Osvobození od daně z prodeje nemovitosti
Část prodávajících je od daně z prodeje nemovitosti osvobozena, když splňují některou ze tří podmínek, které vyjmenovává zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Tyto výjimky se týkají pouze fyzických osob. U firem, daň za prodej nemovitosti musíte platit vždy, protože je součástí obchodního majetku a tržba z jeho prodeje představuje zdanitelný příjem ze samotné podnikatelské činnosti.
Nyní předpokládejme, že jste fyzická osoba. Kdy neplatíte daň z prodeje nemovitosti?
1. Jste vlastníkem nemovitosti 5/10 let
Od daně z příjmu jste osvobozeni, když splníte časový test. Spočítejte si, kolik času uplynulo ode dne, kdy jste nemovitost sami nabyli (tj. ode dne, kdy jste podali návrh na vklad na katastrální úřad), až do dne, kdy jste nemovitost zase pozbyli (tj. do dne převodu na nového majitele).
V roce 2021 se čas prodloužil z 5 na 10 let, ale jen pro nemovitosti nabyté po 1. lednu 2021.
nemovitosti nabyté před 1. 1. 2021 jsou od daně osvobozené po 5 letech od koupě
nemovitosti nabyté po 1. 1. 2021 jsou osvobozené od daně až po 10 letech
Pokud splníte časový test, nemusíte prodej nemovitosti a vydělanou částku zahrnovat v následujícím roce do svého daňového přiznání.
Pokud jste nemovitost zdědili, započítává se do časového testu i doba, po kterou vlastnil nemovitost váš předchůdce v přímé příbuzenské linií, po kterém jste nemovitost zdědili. Takže pokud váš dědeček vlastnil nemovitost 4 roky, vy jste ji zdědili a byli jejími majiteli 2 roky těsně před prodejem, přesáhli jste 5 let vlastnictví a daň neplatíte.
2. V nemovitosti jste bydleli minimálně 2 roky před prodejem
V případě, že jste v prodané nemovitosti sami bydleli minimálně dva roky před prodejem. Je-li nemovitost ve společném jmění manželů, stačí, když v ní bydlel jeden.
Pro splnění podmínek nemusíte mít nemovitost uvedenou jako trvalé bydliště v občance. Stačí, když bydlení v nemovitosti případné kontrole dokážete:
energiemi či internetem přihlášeným na vaše jméno
doručenou korespondencí na adrese (účty za energie, výpisy z bank)
čestné prohlášeni sousedů
3. Peníze z prodeje využijete na vlastní bydlení
Tady máte ještě jednu šanci se dani vyhnout. V případě, že v prodávaném bytě nebo domě bydlíte (i méně než 2 roky) a současně použijete všechny peníze z jeho prodeje na uspokojení další vlastní bytové potřeby, a to do jednoho roku od chvíle, kdy jste obdrželi kupní cenu na účet, jste od daně osvobozeni.
Za uspokojení bytové potřeby se podle zákona považuje:
koupě bytu nebo domu
rekonstrukce nebo výstavba na koupeném pozemku
splacení úvěru, který jste použili k uspokojení bytových potřeb
Družstevní byty a osvobození od daně z prodeje
Časový test 5 a 10 let platí u prodeje družstevního podílu za stejných podmínek jako u nemovitosti v osobním vlastnictví kdy jste osvobozeni od daně z prodeje
Pokud všechny peníze z prodeje družstevního podílu využijete na uspokojení další vlastní bytové potřeby, jste také od daně osvobozeni
Družstevního podílu se netýká pouze výjimka o bydlení v prodávané nemovitosti.
Daň z příjmu při prodeji nemovitosti a daňové přiznání
Pokud nesplňujete žádnou z výjimek, musíte zisk z prodeje nemovitosti zahrnout do daňového přiznání, které odevzdáte v následujícím roce spolu s dalšími příjmy.
V Příloze 2 uvedete příjem z prodeje (prodejní cenu). Vaším výdajem potom bude kupní cena, kterou jste sami zaplatili, když jste prodávanou nemovitost kupovali. Daň můžete pak ponížit o náklady a kromě pořizovací ceny ještě zahrnout další položky spojené s prodejem, jako jsou provize realitní kanceláři, poplatky za vyklízení, rekonstrukce, úklid nemovitosti..
Pokud jste nemovitost nabyli bezúplatně, doložíte cenu, která byla znalecky zjištěná, a k tomu výdaje na opravy či rekonstrukce
Pokud jste prodávanou nemovitost zdědili, doložíte jako pořizovací cenu částku uvedenou v rozhodnutí soudu o dědictví
Pokud jste nemovitost dostali darem, doložíte pořizovací cenu znaleckým posudkem obvyklé ceny nemovitosti v době, kdy došlo k jejímu darování
Pokud odevzdáváte daňové přiznání papírovou formou, musíte stihnout lhůtu do 1. 4. následujícího roku, v elektronické podobě máte více času až do 2. 5. Pokud daňové přiznání zpracovává daňový poradce, lhůta je 1. 7.
Jak spočítat daň z prodeje bytu či domu a DPH u prodeje nemovitosti
Pokud dům, byt nebo pozemek prodáváte jako fyzická osoba, která není plátcem DPH, tak DPH řešit nemusíte. Nejste povinni platit DPH u prodeje bytu, domu ani pozemku.
Pokud jste plátcem DPH, pak platíte tuto daň při prodeji bytů a domů jen 5 let po jejich postavení. Ale pozor – od r. 2016 i pět let po zásadní rekonstrukci, která si vyžádala novou kolaudaci. Později jsou byty a domy od DPH osvobozeny. Pro plátce DPH, kteří prodávají stavby a pozemky, však může být mnohdy výhodnější kvůli odpočtům prodávat s daní, i když jsou ze zákona tyto stavby a pozemky už od daně osvobozeny.
Za většinu pozemků, které prodáte, se DPH neplatí, jsou od daně osvobozeny. Například při prodeji louky DPH neplatíte. Daň z přidané hodnoty zaplatíte u pozemků jen ve dvou případech:
DPH u pozemků tvořící jeden funkční celek se stavbou, která podléhá DPH. Sazba potom odpovídá tomu, o jakou stavbu jde – 21 %, anebo 15 % (snížená sazba je u tzv. sociálních bytů a domů) a 0 % u staveb, které jsou od daně osvobozeny, jak jsme vysvětlili výše.
DPH 21 % jsou zatíženy stavební pozemky. Stavebními jsou i pozemky, které jsou nebo byly předmětem stavebních prací nebo i správních úkonů za účelem zhotovení stavby. Jsou to i také pozemky, v jejichž okolí byly prováděny stavební práce – například je stavebním i ten pozemek, na jehož hranici jsou zavedeny inženýrské sítě.
Poplatky za pronájem nemovitosti. Daň z příjmu z pronájmu
Příjmy z pronájmu se započítávají do vašich celkových ročních příjmů. Mezi čisté příjmy se počítá nájemné bez záloh na vodu a energie, ale jen v případě, že energie nájemníkovi vyúčtováváte. Pokud máte zálohy stanoveny paušální částkou a nevyúčtováváte přeplatek nebo nedoplatek, pak je daňovým příjmem jak nájem, tak zálohy na energie. Ve smlouvě by tedy měla být zvlášť vymezena částka za nájemné a částka za energie.
Přiznání příjmů z pronájmu se řeší podle § 9 Zákona o daních z příjmů. Konkrétně příjmy z pronájmu vyplňujete do přílohy č. 2 daňového přiznání. Kolik přesně za pronájem zaplatíte na daních záleží na spoustě dalších faktorů – slevy na dani, snížení základu daně a ostatní příjmy. Ať už jste OSVČ nebo zaměstnanec, nemusíte platit z příjmu z pronájmu sociální a zdravotní pojištění.
Nepřiznání daně z pronájmu
Kladete si otázku „Jak legálně pronajímat byt a neplatit žádné daně?”. Jednoduše, pokud nechcete mít opletačky s finančním úřadem, daň z příjmu plynoucího z pronájmu přiznávat dle zákona 586/1992 Sb. o daních z příjmů ve znění pozdějších předpisů musíte.
Pronajímání na černo by se vám mohlo prodražit. Pronájem bez nájemní smlouvy dává vychytralým nájemníkům velký prostorbyt poničit nebo přestat platit nájem. Spory v případech, kde neexistuje nájemní smlouva nebo je smlouva nekvalitně sepsaná, se velmi těžko řeší. Navíc pak hrozí riziko, že vás naštvaný nájemník udá, že pronajímáte načerno.
Pokud na vás přijde kontrola z finančního úřadu, zisk z pronájmu vám dopočítá. Doměřená daň je ve výši 15 % ze základu daně – ten je stanoven ze srovnatelných cen v lokalitě a náklady finanční úřad buď odhadne, nebo vezme paušálních 30 %. Dále je třeba počítat se sankcemi, které s doměřenou daní souvisejí. Jedná se o úroky z prodlení a penále. Výše úroků z prodlení je stanovena ve výši sazby vyhlášené ČNB (aktuálně 7 %), zvýšená o 8 %. Teda za období spadající do 2. pololetí roku 2022 činí 15,00% p.a., za období 1. pololetí roku 2022 úrok z prodlení činil 11,75 % p.a. Úrok z prodlení běží od původní doby splatnosti daně. Kromě úroku navíc zaplatíte i 20% penále z doměřené daně. Na daních tedy v konečném důsledku doplatíte částku i mnohonásobně vyšší, než by byla výše daně přiznané rovnou.
Paušální výdaje nebo skutečné?
Stejně jako živnostníci máte dvě možnosti uplatňování výdajů – můžete uplatňovat skutečné nebo paušální výdaje. Odečet skutečných výdajů se doporučuje všem, u kterých přesáhnou výdaje 30 % příjmů z nájmu, ovšem tato forma je náročnější na vedení účetní evidence.
Paušální výdaje z pronájmu – 30 % a máte hotovo Nejjednodušší možností je využití paušálního odečtu nákladů ve výši 30 %, které můžete uplatnit maximálně do výše 600 tisíc korun. Při uplatnění paušálních nákladů je nutné si vést evidenci příjmů a pohledávek a zaniká vám tím možnost si do nákladů zahrnout paušální výdaje na dopravu a platby do fondu oprav.
Skutečné výdaje z pronájmu Pro některé pronajímatele může být výhodnější uplatnit reálné náklady, ale v tomto případě je nutné vést záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů v časovém sledu. Navíc oprávněnost těchto nákladů musíte být schopni prokázat finančnímu úřadu zpětně 3 roky, a 8 let při vykázání daňové ztráty.
Uplatňování reálných nákladů je hodně práce navíc, ale úspora za to může stát. Pokud zjistíte, že je pro vás výhodnější uplatňovat reálné náklady, doporučujeme se o dalším postupu poradit s daňovým poradcem, který vám daň z pronájmu pomůže co nejvhodněji optimalizovat.
Jaké skutečné náklady si můžete započítat? poplatky realitní kanceláři odpisy nemovitosti úroky hypotéky na pořízení nemovitosti náklady na vybavení, jako je například nábytek náklady na opravu a údržbu pojištění nemovitosti daň z nemovitosti paušál na provoz automobilu a další
Formu odečtů můžete i měnit, ale je s tím spojená administrativa navíc. Pokud jeden rok uplatníte náklady skutečné a další rok by vám lépe vyšly paušální, musíte podat dodatečné daňové přiznání za předcházející rok, a základ daně se bude upravovat dle § 23 odst. 8 písm. b) bodu 2 Zákona o daních z příjmů o případné neuhrazené pohledávky a závazky.
Chcete na pronájmu vydělávat více?
Poradíme vám. Jsme profesionálové v oblasti pronajímání a rádi vás ochráníme před neplatiči, poničením bytu nebo výpadkem příjmu při neobsazenosti. Zavolejte nám.
Vyzkoušejte, jak díky nám pronajímat bez rizika bez zbytečné námahy s větším ziskem Snížením základu daně při pronájmu
Daň se platí ze zisku, tedy z rozdílu mezi příjmy a výdaji. Tomuto rozdílu se říká základ daně, který je možné dále snížit o tzv. odčitatelné položky dle § 15 Zákona o dani z příjmů.
Mezi tyto položky patří: dary poskytnuté neziskovým organizacím, spolkům, školám aj. soukromé životní pojištění splňující podmínky stanovené v zákoně (do 24 000 Kč) penzijní připojištění: částka placená nad 1 000 Kč měsíčně snižuje základ daně (max. ale 24 000 Kč za rok) úroky z hypotéky: platí pouze pokud hypotéku čerpáte na byt či dům, kde sami bydlíte, případně poměrově, pokud čerpáte na bytový dům a sami v něm obýváte jeden z bytů bezplatné darování krve (3 000 Kč / jeden odběr)
Slevy na dani z pronájmu
Pokud daníte zisky z pronájmu, můžete použít všechny obvyklé slevy na dani. Po všech úpravách základu daně, který zaokrouhlíte na celé stokoruny dolů, vypočtete daň ve výši 15 %. Výše daně však ještě není konečná, můžete ji snížit o slevy na dani. Každý člověk má nárok minimálně na základní slevu na poplatníka, která činí 30 840 Kč za rok. Dále existují slevy na děti, na manžela či manželku, sleva na zaplacené školkovné atd.
DPH a pronájem bytu
Na pronájem je navázaná i problematika DPH. U fyzických osob se s ní však setkáme spíše zřídka, a to pouze v případě, že majitel nemovitosti i nájemník jsou plátci DPH a nájemník přitom využívá nemovitost pro svoji ekonomickou činnost. Pak se mohou dohodnout na tom, že nájemce bude fakturovat částku s DPH. Nejčastěji se ale DPH fakturuje, když majitel nemovitosti je právnická osoba či plátce DPH.
Je toho na vás moc? Nevíte jak na to? Nechcete se tím vůbec zabývat? Nechte si poradit od odborníka
Pro ty, co nejsou zběhlí v účetnictví, mohou být pojmy jako daň z nabytí nemovitosti, daň z převodu nemovitosti nebo daň z příjmu velkými neznámými, a v takovém případě je určitě lepší si na pomoc pozvat specialistu z oboru, tedy daňového poradce.
Když chcete mít prodej nemovitosti co nejlépe vyřešen a zároveň co nejméně starostí, napište nám. Většinu důležitých věci zařídíme za vás a se vším okolo vám rádi pomůžeme, ať můžete mít klidnou mysl 🙂
